饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易产(chǎ燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗n)生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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