导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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