万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)顶的速度越来越快越叫的原因有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计顶的速度越来越快越叫的原因5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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