导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据(jù早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局(jú)限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称