导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非(15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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