近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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