5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些fēn)类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心<关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些/p>

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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