5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长(zh等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待ǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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