饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quá武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义n)益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机构，武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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