万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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