万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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