5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退(t感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内uì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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