近两年(nián)火爆(bào)的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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