近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

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　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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