文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(y铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗ù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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