万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　<酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗/p>

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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