万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际(jì杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物)占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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