OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受内完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主(zhǔ走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受)，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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