5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(né2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单ng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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