文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(b蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子ì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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