饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题一本书多重，一本书多重有一斤吗，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(s一本书多重，一本书多重有一斤吗hōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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