5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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