5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wè中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名i)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名