OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队表示了(le)对张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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