饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息(机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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