导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思strong>

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。