导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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