文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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