5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”<化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准/strong>

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准ong>