OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储(c怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义hǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息(xī)技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来都坚(jiā怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义n)持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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