万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟(夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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