饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大手机扩展内存是什么意思伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准(手机扩展内存是什么意思zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需(xū)要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透手机扩展内存是什么意思明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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