近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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