文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十 alt="是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了：问题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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