OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率下朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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