5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样)持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样