饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着(z西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学he)城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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