导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思>

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。