文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　<妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释strong>美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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