5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好(h中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机ǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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