5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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