5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhō世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁ng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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