饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的(de)大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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