万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么(me)中(zhōn卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗g)赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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