OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐ护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端n)含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端城这(zhè)三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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