万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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