导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句ng>目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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