近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fē我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日n)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REI我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日Ts同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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