5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局(礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(t礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开ài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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