文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(根号20等于多少 化简 根号怎么算cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产根号20等于多少 化简 根号怎么算(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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